До окончания декларационной кампании осталось не так уж много времени: она завершается 30 апреля. Многие налогоплательщики откладывают подачу декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) на последний момент либо ошибочно полагают, что эта обязанность их не касается. Инспекция рекомендует внимательно проанализировать все нюансы декларирования доходов, особенно если речь идет о продаже квартиры.
Так, в 2025 году при продаже квартиры, купленной в 2023 году, налог может возникнуть, даже если вы планируете использовать имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей. Это зависит от нескольких факторов: срока владения недвижимостью, разницы между ценой продажи и покупки, а также от того, какой вариант уменьшения налогооблагаемой базы будет выбран».
В 2025 году была продана квартира за 7 млн рублей, купленная в 2023 году за 6 млн рублей. Налогоплательщик полагает, что налога не будет, так как у него есть право применить двойной вычет. Так ли это?
Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет. Поскольку квартира была куплена в 2023 году, а продана в 2025 году, срок владения не достиг 5 лет. Следовательно, доход от продажи облагается НДФЛ.
Налогоплательщик может уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества на сумму имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей или на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества. Одновременно применить оба варианта (вычет и расходы) нельзя — нужно выбрать один из них.
Важно хранить расходные документы, документы на передачу денег (расписка, платежное поручение, квитанция к приходному кассовому ордеру).
1. Льготы для пенсионеров.
Налогоплательщики — пенсионеры и лица, имеющие инвалидность, считают, что имеют льготу и освобождены от декларирования и уплаты налога на доходы физических лиц.
Пенсионеры и инвалиды не освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости.
Льгота по освобождению от налога для таких категорий лиц не предусмотрена. Они платят налог на общих основаниях, учитывая срок владения и другие условия.
2. Продажа унаследованной квартиры двумя наследниками.
В 2025 году за 2 млн рублей продана унаследованная квартира двумя наследниками по ½ доли. Налогоплательщики посчитали, что налога не будет, так как каждый может применить вычет в размере 1 млн рублей.
Если по одному договору продаются доли в праве собственности на объект недвижимости, предельная сумма имущественного вычета в размере 1 млн рублей распределяется пропорционально долям собственников. В данном случае каждый из двух наследников получит право на вычет в размере 500 тыс. рублей (1 млн : 2).
Если доход от продажи доли каждого наследника после вычета не превышает 1 млн рублей, подавать декларацию и платить налог не нужно. Если превышает — налог рассчитывается с оставшейся суммы по прогрессивной шкале.
3. Продажа комнаты дешевле 1 млн рублей.
Почему при продаже в 2025 году комнаты, купленной в 2023 году, стоимостью 950 тыс. рублей налогоплательщику посчитали налог? Ведь сумма продажи меньше 1 млн руб.?
Если продается объект недвижимости и сумма дохода от продажи такого объекта меньше, чем его кадастровая стоимость, то доход от продажи принимается равным кадастровой стоимости недвижимости.
4. Продажа недостроенного объекта по переуступке.
Квартира приобретена по договору долевого участия, прошло 5 лет, дом еще не сдан. При продаже недостроенного объекта налогоплательщик считает, что не обязан платить налог.
Квартира, купленная по договору долевого участия у застройщика до момента окончания строительства и получения акта приема-передачи, называется не квартирой, а имущественным правом. Иногда люди, не дожидаясь окончания строительства, перепродают это право по договору переуступки (цессии).
Существует большое заблуждение, что налог с переуступки не возникает. К переуступкам не применимы сроки владения. Даже если вы купили объект 10 лет назад, полностью оплатили, но квартира еще не построена и вы продаете её по переуступке, доход всё равно подлежит налогообложению. НДФЛ рассчитывается по прогрессивной шкале.
Кроме того, к переуступкам не применяются: освобождение от налога по сроку владения, льготы для семей с детьми и имущественный вычет в размере 1 млн рублей.
5. Продажа квартиры семьёй с тремя несовершеннолетними детьми.
5.1. У семьи с тремя несовершеннолетними детьми имеются зарегистрированные на супруга квартира — 40 кв. м и 2/3 дома (200 кв. м), срок владения которыми — менее пяти лет. Супруг решил продать квартиру 40 кв. м и приобрести другую квартиру, площадь которой — 80 кв. м. Облагается ли НДФЛ доход от продажи квартиры?
Освобождение от НДФЛ при продаже жилья для семей с детьми возможно при соблюдении ряда условий:
- в семье должно быть двое и более детей до 18 лет (или до 24 лет при очной форме обучения);
- в год продажи или не позднее 30 апреля следующего года должно быть приобретено другое жилое помещение;
- площадь или кадастровая стоимость нового жилья должна превышать соответствующие показатели проданного объекта;
- кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей;
- на дату продажи у налогоплательщика, его супруга (супруги) и детей в совокупности не должно быть более 50% прав собственности на другое жилое помещение большей площади, чем приобретаемое.
В вашем случае в собственности семьи есть иное жилое помещение (дом), где доля семьи превышает 50%, и его площадь больше, чем у продаваемой квартиры, поэтому доход от продажи облагается НДФЛ.
5.2. У семьи с тремя несовершеннолетними детьми имеются зарегистрированные на супруга 2 квартиры по 40 кв. м, на супругу квартира — 35 кв. м, у детей — 1/2 доли в квартире 60 кв. м, срок владения которыми — менее пяти лет. Семья решила продать 1 квартиру 40 кв. м и приобрести другую квартиру, площадь которой — 50 кв. м. Облагается ли НДФЛ доход от продажи квартиры?
Так как в собственности налогоплательщика, а также членов его семьи доля в праве собственности не превышает 50% в жилом помещении общей площадью большей, чем приобретаемое жилое помещение, доход от продажи квартиры не облагается НДФЛ.
6. Продажа двух квартир и покупка дома.
Семья с двумя несовершеннолетними детьми продала две квартиры по 50 кв. м и купила дом 90 кв. м. Можно ли применить освобождение дохода от продажи квартир?
Если при продаже двух жилых помещений в отношении каждого из указанных жилых помещений выполняется условие в части приобретаемой квартиры, что она больше по площади или кадастровой стоимости, и выполняются все остальные условия, предусмотренные пунктом 2.1 статьи 217.1 Кодекса, то доход от продажи каждого из этих жилых помещений освобождается от налогообложения.
7. Вычет по вкладам и инвестиционные вычеты.
Есть вклады в банках, на них ежегодно начисляются проценты, с сумм процентов будет удержан налог. Можно ли подать декларацию 3-НДФЛ, в которой показать доход от вкладов и одновременно заявить право на вычет по лечению и на инвестирование?
Так как с 01.01.2025 налоговая база по доходам в виде процентов по вкладам (остаткам на счетах) в банках, находящихся на территории Российской Федерации, не относится к основной налоговой базе, то применение к ней налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218–221 Кодекса, не предусмотрено.
Также с 2025 года доходы от продажи имущества нельзя перекрыть вычетами инвестиционными (по ст. 219.1 НК РФ) и по договорам долгосрочных сбережений (по 219.2 НК РФ), можно только вычетами стандартными (ст. 218 НК РФ), социальными (ст. 219 НК РФ) и имущественными, при приобретении или строительстве жилья (пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Отсутствует обязанность по представлению декларации по доходам, по которым НДФЛ уплачивается лицом на основании налогового уведомления, выставляемого налоговым органом.